第十四章：买房之前 vs 买房之后，差别有多大（致命的打钩）
核心主旨：很多华人在英国买房时，中介（Agent）和原房东从来不关心你将来怎么交税。当你在律师楼拿到一大串全英文的无聊购房文件（Report on Title）时，其中有一个不起眼的单选题，如果你打错了钩，你未来如果想要税务优化，不仅要支付高昂的律师费去修改，还要面临巨额的印花税陷阱。
这也是本书无数次强调的观念：“税，不是在填表的那一天才发生的。它发生在你做商业决定的每一刻。” 对于投资出租房（Buy-to-Let）来说，如果买下来了、开始收租了，才想起来看这本书，发现配偶的免税额闲着没事干，或者想把房子卖了拿两份免税额。那代价往往太过高昂。
所以，这章我们要揭晓这个购房合同中，最重要、也最坑人的抉择：Joint Tenants（联权共有） 与 Tenants in Common（分权共有）。
第一节：最省事的雷区 —— Joint Tenants（联权共有）
对于绝大多数第一次在英国买自住房（Resident Property）的华人小夫妻，律师（Solicitor）甚至懒得细问你的税务状况，他们通常会直接给你这个默认的选项：Joint Tenants。 因为这在英国人看来，是对家庭最温情脉脉、最受法律保护的一种“浪漫”。
什么是 Joint Tenants（联权共有）？ 它在法律上的定义是：“这套房子是我们两个人不可分割的整体，没有你的 50%，也没有我的 50%。这套房子是 100% 属于‘我们共同’的。”
温情脉脉的一面（优势）：如果你们中有一方不幸离世了（Right of Survivorship）。这套房子会自动以最快捷、最免税（免去了遗产税 IHT 申报和等待期）的方式，100% 滑落到另一半存活配偶的头上。它不需要遗嘱，不需要通过繁琐的遗产认证法庭（Probate Office）。这也是为什么买自住房的大多数人，会选择这种方式。
对于投资客的致命缺陷：正是由于“这是一个不可分割的整体”，你未来在税务局（HMRC）眼里，你们就是铁板钉钉的 50/50 平均分配租金和未来的买卖利润！ 你无法使用上一章讲到的神操作 Form 17。因为你根本无法将一个整体切出“99% 和 1%”。 高薪的你只能吞下高额的租金个税，而且想把房子送给你老婆或者孩子避资本利得税（CGT）时，门都没有！
第二节：精明投资客的选择 —— Tenants in Common（分权共有）
如果有任何一个懂税务的房东，在买第二套房子用于收租时（Buy-to-Let），他们绝对、绝对、绝对会在律师的选项上打上另外一个钩：Tenants in Common。
什么是 Tenants in Common（分权共有）？ 它的法律本质是“合股做生意”。意思是这套房子就像一家公司，这 100% 的股份被拆分给了几个人。
- 既然是“股份”，你就可以在买房的当天，随心所欲地定比例。比如老公出资 1%，老婆拥有 99%。如果朋友合买，可以三七开，可以四六开。
- 税务上的核武器就由此诞生了。 从买下这套房的第一天起，这套房子的收益（租金）在 HMRC 看来，就是按照你们的协议比例进行的！高薪的老公只分到区区 1% 的租金缴纳他那昂贵的 40% 个税；而全职的太太吃下了 99% 的租金，且完美享受自己每年过万镑的免税额度（Personal Allowance）甚至 20% 的低档税率！
- 不触发印花税陷阱：因为你们是在买房的当下（签署了 Declaration of Trust 并同步在房产局 Land Registry 注册了你们的份额限制），HMRC 认为你们的买房出资和份额是同步发生的。这是一次极其干净漂亮的税务架构设定。
【唯一的潜在风险】 没有了“配偶自动继承权”。如果老公意外去世了，属于他的那 1% 份额，将成为他的“遗产（Estate）”，必须通过他的遗嘱来分配，有可能会面临冗长的法庭认证甚至是极少数情况下的遗产税纠纷。这也是为什么，通常只有投资房，精明的人才会果断用它。
第三节：“我当时不懂打错了钩，现在改还得及吗？”
绝大多数华人读者看到这里，都会翻身坐起：“惨了，我当时买出租房图省事就打了 Joint Tenants，这几年交了好多冤枉税，我现在去改成 Tenants in Common 行吗？”
可以改，但这叫“止损”，已经不是“避税”了。
第一步：申请分割共有（Severance of Joint Tenancy） 这步是免费且不用对方同意的。你可以单方面或双方共同向英国房产局（HM Land Registry）提交一份 Form SEV。这会让你们“不可分割的房子”强行断开连接，变成 50/50 的 Tenants in Common。对，你们变成了可分账的合伙人。
第二步：开始流血的代价（也是我们在第 12 章提的鬼门关） 如果你不满足于 50/50 的租金，你想要改成 99% : 1%。 那么，如果这套房子现在没有房贷（Mortgage-free），恭喜你，你只需要花几百镑请律师起草一份信托声明（Declaration of Trust），你们私下签了字，填张 Form 17 给 HMRC，一切搞定。零税金。
但是！如果你目前身上背着几十万的出租房按揭（Buy-to-Let Mortgage）呢？ 你想把你 50% 负债里的一部分，比如 49% 扔给你老婆。HMRC 看到了，他们就会举起大刀狠狠砍下。 这变成了这 49% 的贷款被视作了一笔“有对价的交易”。就像前一章我们说的，只要这笔承担的贷款超过了印花税起征点（通常第二套房的 3% 附加税起征点为零或极低），你和配偶在改份额的那一刻起，就需要为省下的这点租金，缴纳可能高兴上万英镑的 印花税（SDLT Surcharge） 给政府！
还不包括你需要去找你的贷款银行（Mortgage Lender）同意你们重组信贷的时间和罚息。
结语和铁律：为什么事前规划比事后找会计重要一万倍？
在英国投资，不要把律师和会计分成两件事看懂。 律师负责执行你的决定（在哪个框打钩），而会计是你要在打钩前问的人。
英国的税法就像建筑图纸，在打地基（买房第一天签署合同）的时候，你想要建成什么结构，都不用付多余的钢筋水泥钱；但如果你房子盖好都住进去了（比如用错形式交了五年租金重税），你再想去砸掉承重墙重搭结构，你就要付惊人的拆墙费（律师费改契）、垃圾清理费（重签信托）和无处申冤的政府重建审批费（触发巨型隐藏印花税 SDLT）。
买房投资前的三个月，才是你这辈子能赚回最多律师会计费的三个月。